畸零地的價值分析

資料來源:工商時報-華聲科技不動產估價師事務所所長洪振剛 2008/11/11

一般而言畸零地之價格較標準宗地為低，惟如欲購買鄰接自己土地 之畸零地， 則非高於市場行情，恐不易購得，以經濟學觀點而言，一 筆碎細之畸零地如對於鄰地使用人產生效用，則鄰地使用人願意以高 出於一般行情之市價購買，因其總價低，單價高，鄰地使用人尚能支 付。
如畸零地對於鄰地使用人無產生效用，則其利用價值甚低，對於 鄰地使用人以外之其他使用人利用 價值更低，故畸零地地價平常狀態 價值低於市價，合併使用時高於市價。
以畸零地之價值在市場上有三種特性：

﹝一﹞超值畸零地：當鄰地所有人對於該畸零地之需求甚殷，勢非合併不能建築或前臨畸零地非整合，否則無法提高土地利用或裡地無通路非合併使用，否則無出入之情形下，鄰地所有人以高出於市價之行情購買，因而面積小，單價高，總價低，鄰地所有人尚能支付，故 願意購買。

﹝二﹞貶值畸零地：當鄰地所有人對於該畸零地無效用，或該畸零地位在偏僻之地，或鄰地所有人可從其他方向取得有利之地位，而不受畸零地影響之行情時，該畸零地喪失優越之條件，則該畸零地可能閒置或荒廢而價值甚低。

﹝三﹞平值畸零地：依建築法第45條及台灣省畸零地使用規則第九條之精義，畸零地所有權人或鄰接土地所有權人，得就規定最小可建基地面積之寬度及深度範圍內之土地辦理公開標售，標售以市價為準。 故此時畸零地之價值評估宜參考鄰近四周土地市價，評估其適當價值。
按畸零地之所有權狀態有下列二種型態：

﹝一﹞假性畸零地：由於土地面積細碎，造成其土地面積細碎之原因，如分割、繼承、道路拓寬、徵收，其與周圍相鄰的土地所有權人係屬同一人，或以信託登記方式登記在他人名義下，如妻、子 女、親友等，於土地整體使用並無阻礙，辦理合併登記並無困難者。

﹝二﹞實值畸零地：由於土地面積細碎且相鄰之土地面積較大，然土地所有權人非屬同一人，辦理合併登記作業須雙方當事人合意，且須支付價金者，則為實值畸零地。